2026年の住宅購入は今が良い？年収別の借入可能額と金利の考え方

2026年の住宅ローン金利と市況の最新動向

2026年7月時点では、多くの金融機関で変動金利はここ数年の低水準を維持しつつ、基準金利自体はじわじわと上昇している状況です。
一方で、全期間固定型は「フラット35」の最頻金利が3％台前半と、2020年前後の水準と比べて明確に高い水準で推移しています。
民間金融機関の固定期間選択型や長期固定型も、2025年以降の長期金利上昇を受けて2％台後半から3％台にかけての水準が目立ちます。
このように、変動は低位で横ばい、固定は上昇基調という二極化が近年の大きな特徴です。

住宅ローン金利は、日本銀行が決める短期金利や長期国債の利回りを通じて影響を受けます。
変動金利は、日銀の政策金利に連動する短期プライムレートなどを基準としており、金融緩和から正常化への流れの中でも、金融機関の優遇幅によって実際の適用金利は低水準が続いています。
これに対して、全期間固定金利や長期固定型は、長期金利の指標となる国債利回りの上昇を織り込み、2025年頃からのインフレ率や賃金動向を踏まえて徐々に引き上げられてきました。
物価や賃金が上昇傾向にある局面では、将来の金利上昇リスクをどう見るかが、金利タイプ選びの前提になります。

共働き世帯が「今買うか・待つか」を考えるうえでは、「変動はまだ低いが、固定はすでに上がっている」という現在の金利環境を正しく理解することが重要です。
今後、日銀の追加的な引き締めや長期金利の一段の上昇が進めば、固定金利を中心にさらに負担が重くなる可能性があります。
一方で、変動金利は当面低水準が続くとの見方が多いものの、長期の返済期間を考えると、将来の上昇余地を完全に無視することはできません。
したがって、共働き世帯としては、現在の家計余力と将来の収入見通しを踏まえ、「金利上昇に耐えられる返済額かどうか」という視点で購入時期を検討することが求められます。

共働き世帯向け｜年収別「借入可能額」と安全ライン

共働き世帯が住宅購入を検討する際は、「借入可能額」と「無理なく返せる額」を分けて考えることが大切です。
金融機関は返済負担率を基準に審査を行い、年収に対してどの程度まで年間返済額を認めるかを決めています。
一方で、家計として安全に返済を続けられる水準は、教育費や老後資金など将来の支出も踏まえて、もう一段低めに見る必要があります。
まずは世帯年収を起点に、「審査上の上限」と「家計の安全ライン」の両方を把握しておきましょう。

一般的に住宅ローンの審査では、年間返済額が年収に占める割合である返済負担率が重視され、多くの金融機関がおおむね25〜35％程度を上限目安としています。
ただし、共働き世帯の場合でも、将来の育児休業や勤務形態の変更などで収入が変動する可能性があります。
そのため、家計の安全性を意識するなら、返済負担率は20〜25％程度に抑えた計画とし、余裕資金を確保しておくことが望ましいです。
この考え方を前提に、次に示す年収別の借入可能額イメージを参考にして、自分たちの適切な借入水準を検討していきます。

2026年時点では、全期間固定型の代表的な商品である「フラット35」の金利最頻値が年3％台前半となるなど、長期固定金利は上昇傾向にあります。
一方で、返済負担率25％前後を前提とした場合、世帯年収600万円台ではおおよそ3,000万円台前半、800万円台では4,000万円台後半、1,000万円台では5,000万円台後半までが、1％台の時期と比べてやや抑えられた借入可能額の目安となります。
ただし、共働き世帯が安心して返済を続けるには、これより1〜2割程度低い水準にとどめ、教育費や老後資金への積立を同時に進めることが重要です。
このように、金利水準と返済負担率の両面から、自分たちにとっての「安全ライン」を具体的な数字として確認しておくことが、無理のない住宅購入につながります。

2026年の金利タイプ別メリット・デメリットと選び方

住宅ローンの金利タイプは、主に変動金利、全期間固定金利、一定期間のみ固定する期間固定型の3つに分かれます。
変動金利は基準金利に連動して定期的に見直されるため、短期的には低い金利水準になりやすい一方、将来の返済額が増える可能性があります。
全期間固定金利は借入時の金利が完済まで変わらないため、返済額を長期的に安定させやすい仕組みです。
期間固定型は、当初5年や10年など一定期間のみ金利を固定し、その後は変動金利や再度固定を選ぶ方式で、安定性と金利水準のバランスを取りやすい特徴があります。

2026年時点では、長期金利の影響を受ける固定金利は、ここ数年の金融緩和局面と比べるとじわじわと上昇傾向がみられます。
一方、短期金利と連動する変動金利は、政策金利の引き上げがあっても、金融機関の優遇幅などにより、依然として固定金利より低い水準にとどまるケースが多い状況です。
そのため、毎月の返済額を抑えたい借り入れ当初は変動金利が選ばれやすく、将来の金利上昇リスクを避けたい方は全期間固定金利を選ぶ傾向があります。
期間固定型は、この両者の中間的な選択肢として、当初の返済負担と一定期間の安心感を両立させたい世帯に利用されています。

共働き世帯が金利タイプを選ぶ際には、今後想定されるライフイベントと金利上昇リスクをどの程度受け止められるかを整理しておくことが大切です。
例えば、出産や育児による一時的な収入減少、教育費の増加、将来の転職や独立など、家計が変化しやすい時期とローン返済のピークが重ならないか確認しておく必要があります。
変動金利を選ぶ場合は、一定の金利上昇があっても家計が耐えられるか、返済額が増えた場合のシミュレーションを行うと安心です。
一方で、長期的な安定をより重視する場合は、当初の返済額が多少増えても全期間固定金利を選択することで、家計の見通しを立てやすくなります。

賃貸からの住み替えで失敗しない資金計画のステップ

最初に行いたいのは、現在支払っている家賃を基準にして、無理なく支払える毎月の返済額を把握することです。
そのうえで、子どもの教育費や老後資金など、将来必要となる大きな支出を時期ごとに整理し、住宅に回してよいお金の上限を考えます。
さらに、現在の貯蓄額と今後の貯蓄ペースを確認し、購入時に用意できる頭金や予備資金の目安を置くことが大切です。
こうした流れを踏むことで、住宅購入予算を「何となく」ではなく、家計全体の計画と結び付けて決めやすくなります。

次に、物件価格だけでなく、購入時に必要となる諸費用や引っ越し費用を含めた総額で考える視点が重要です。
具体的には、仲介手数料や登記費用、ローン手続費用、各種税金に加え、火災保険料や引っ越し代、家具家電の買い替え費用なども見込んでおきます。
一般的に諸費用は物件価格の数％程度かかるため、頭金と合わせて現金でいくら準備するかを早めに確認することが安心につながります。
借入可能額の上限ぎりぎりまでローンを組むのではなく、手元に残す生活予備資金もしっかり確保することが、賃貸からの住み替えで失敗しないための基本です。

さらに、共働き世帯の場合は、どちらか一方の収入が減ったときでも返済が続けられるかを事前に確認しておく必要があります。
育児休業や時短勤務、転職などで一時的に収入が下がる場面を想定し、その期間でも返済負担率が高くなり過ぎないかを試算しておくと安心です。
また、金利上昇による返済額の増加や、固定資産税などの維持費も含めて、家計への影響を定期的に点検することが大切です。
こうした将来の変化をあらかじめ織り込んだうえで、毎月返せる金額と借入額の上限を決めることが、長く安全に住み続けるための大きなポイントになります。

まとめ

2026年の住宅ローンは、金利動向を踏まえて「いくら借りられるか」より「いくらなら安心して返せるか」が重要になります。
特に共働き世帯は、世帯年収だけで借入額を決めず、返済負担率や将来の教育費・老後資金まで見据えた計画が欠かせません。
また、変動金利と固定金利の特徴を理解し、片方の収入減少や育休などライフイベントを織り込んだうえで金利タイプを選ぶことが安心への近道です。
当社では、年収別の借入可能額シミュレーションから資金計画、金利タイプの比較まで丁寧にサポートしています。
「自分たちはいくらまでなら大丈夫か」を具体的に知りたい方は、まずはお気軽にご相談ください。