共有名義の土地相続で悩む方へ！売却の方法と後悔しない進め方を解説

共有名義の土地・建物を相続したときの基本

相続によって土地や建物を複数人で受け継いだ場合、各相続人は「共有名義」の所有者となり、それぞれが「共有持分」を持つことになります。
共有持分とは、国税庁が説明しているように、各共有者が不動産について一定の割合で有する部分的な所有権を指し、その割合を「持分割合」といいます。
持分割合は、遺言や遺産分割協議、法定相続分にもとづいて決まり、登記簿上にも数値で記録されます。
このように、相続で共有名義を選ぶかどうかは、後々の管理や処分方法に大きく影響する重要なポイントになります。

共有名義の不動産には、民法で定められた共有のルールが適用されます。
まず、通常の利用や保存に関する行為は、各共有者が持分に応じて行うことができ、多数決で管理方法を決められる場合もあります。
一方で、建物の建替えや大規模な増改築など、共有物の性質を変えるような「変更」や、売却・担保設定といった「処分」については、原則として共有者全員の同意が必要とされています。
このため、共有名義のまま利用や売却を進める際には、誰がどのような決定権を持つのかを、民法上の位置付けにもとづいて把握しておくことが大切です。

近年は、所有者不明土地が公共事業やまちづくりの妨げとなる社会問題として取り上げられ、その主な要因のひとつが相続登記の未了とされています。
こうした状況を踏まえ、相続登記の申請義務化などを柱とする民法や不動産登記法の改正が行われ、令和6年4月1日から、不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないことになりました。
共有名義の土地や建物についても、相続登記がされないまま世代交代が進むと、共有者の探索に時間と費用がかかり、結果として所有者不明土地の一因になりかねません。
そのため、共有名義で不動産を相続した場合には、早期に相続登記を行い、共有者や持分割合を明確にしておくことが、将来の利用や売却のしやすさにつながります。

相続人同士で共有名義のまま所有を続けるリスク

共有名義のまま相続不動産を所有し続けると、売却や賃貸借契約、建物の建替えといった重要な判断には、原則として共有者全員の同意が必要になります。
民法の共有に関する規定では、不動産そのものを売却したり、長期間の賃貸借契約を結んだりする行為は「変更」や「処分」に当たり、単独では行えないとされています。
そのため、誰か一人でも反対したり、判断を保留したりすると、具体的な活用が進まないまま年月だけが過ぎてしまうおそれがあります。
結果として、相続人全員にとって不利益な状態が固定化しやすい点が、共有名義を続ける大きなデメリットになります。

また、相続人の中に普段から連絡が取りにくい人がいる場合や、音信不通になってしまった人がいる場合には、合意形成がさらに難しくなります。
時間の経過とともに、共有者の一人が亡くなり、さらにその相続人が新たな共有者となることで、共有者の人数が増えていくことも少なくありません。
このように代替わりが重なると、相続関係が複雑化し、権利関係を整理するだけでも多くの時間と手間が必要になります。
結果として、誰がどの程度の持分を有しているのか把握しづらくなり、売却やその他の重要な手続きが一層進みにくくなります。

さらに、共有名義の状態が長期間続くと、管理費用や固定資産税の負担を巡るトラブルも起こりやすくなります。
固定資産税は、名義上の共有持分に応じて負担するのが一般的ですが、ある共有者が納税や維持管理に協力しない場合、他の共有者が立替えざるを得ない状況も生じます。
また、「居住用に利用したい人」と「できるだけ高く売却したい人」など、利用方法や将来の方針に対する考え方が共有者ごとに異なると、話し合いがまとまらないまま感情的な対立に発展することもあります。
このような負担の偏りや意見の対立が重なることで、親族間の関係が悪化するおそれがある点にも注意が必要です。

共有名義の土地・建物を売却する主な方法と流れ

まず、共有者全員で共有名義の土地・建物をまとめて売却する方法があります。
この場合、売却価格や引渡し時期などの条件について、共有者全員で話し合い、合意内容を書面で共有しておくことが大切です。
一般的には、不動産会社へ売却の相談を行い、査定、媒介契約、買主の募集、売買契約、決済・引渡しという順番で手続きが進みます。
売買契約や決済の場面では、共有者全員が署名・押印し、必要に応じて本人確認書類や印鑑登録証明書などを揃えることが必要になります。

次に、自分の共有持分だけを売却する方法もあります。
法律上は、他の共有者の同意がなくても、自分の持分のみを第三者へ売却することができます。
しかし、買主から見ると、土地や建物全体を自由に利用できるわけではなく、他の共有者との調整が欠かせないため、利用しにくい不動産と判断されることが多いです。
このため、持分だけの売却は、全体売却と比べて買い手が見つかりにくく、売却価格も抑えられやすいという点に注意が必要です。

共有名義の不動産を円滑に売却するために、共有関係を解消してから売却する方法も検討できます。
たとえば、特定の相続人が他の共有者の持分を買い取って単独名義にしたうえで売却する方法や、共有物分割を行って土地を物理的に分け、それぞれ単独名義で売却する方法があります。
また、将来的に売却することを前提として、共有者全員で合意し、不動産を売却して代金を分け合う換価分割という考え方もあります。
どの方法を選ぶかによって必要な手続きや費用、時間が変わるため、早い段階で方針を話し合い、適切な売却方法を検討しておくことが重要です。

共有名義の相続土地を売却するときの税金と専門家への相談のポイント

共有名義の土地・建物を売却すると、売却代金そのものではなく、譲渡所得に対して所得税・住民税が課税されます。
譲渡所得は、原則として「譲渡価額－取得費－譲渡費用」で計算し、相続で取得した場合は、被相続人の取得時期・取得費をそのまま引き継ぐことになります。
また、共有名義であっても、税金は共有者ごとに計算・申告する必要があり、相続時の評価額や売却までの期間などを整理しておくことが大切です。
まずは、どの範囲の費用が取得費・譲渡費用に含められるかを正しく理解しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

譲渡所得の計算では、被相続人が購入した際の売買代金や仲介手数料、登記費用などが取得費となり、測量費や売却時の仲介手数料などが譲渡費用になります。
相続から売却までの所有期間が長期か短期かによって税率が変わるため、被相続人が取得した日付と売却日を確認することが重要です。
共有名義の場合は、持分割合に応じて取得費・譲渡費用・売却代金を按分し、それぞれが確定申告を行うことになります。
なお、相続税を負担している場合には、一定の要件のもとで「取得費加算の特例」が利用できる可能性があるため、適用の可否を必ず事前に確認しましょう。

共有名義の相続土地を円滑に売却するためには、税金と法律の両面を踏まえて計画を立てることが欠かせません。
税金面では税理士、不動産の権利関係や共有状態の整理、相続登記の有無などについては司法書士への相談が有効です。
また、相続人同士の意見調整や遺産分割協議が難しい場合には、弁護士に早めに相談し、共有持分の扱いや将来の紛争リスクについて助言を受けておくと安心です。
相談の際には、登記簿謄本、相続関係を示す資料、取得時や相続時の資料、売却予定価格の見込みなどを整理して持参すると、具体的な提案を受けやすくなります。

まとめ

共有名義の土地や建物は、そのままにしておくと売却や活用のたびに相続人全員の同意が必要となり、時間と手間がかかります。
連絡がつかない共有者が出てきたり、代が替わるほど話し合いは複雑になり、結果として資産価値を十分に活かせないケースも少なくありません。
早い段階で売却方法や税金の見通しを整理し、全員が納得できる形を選ぶことが大切です。
当社では共有名義の整理から売却の流れ、専門家との連携まで丁寧にサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。